执行时间：

根据常州市自然资源局《常自然发【2019】22文》要求，2019.7.1执行《常州市市区建设工程设计方案审查相关细则（试行）》；（政府发文及规范原件另详）

执行时间解读：三种情况

1、本细则施行之前，建设项目已经取得建设工程规划许可证的，执行原有规定；

2、分期实施的项目，在2019 年7 月1 日前只领取部分建设工程规划许可证的，未领证的建筑应按照本细则重新审定建筑单体设计方案，同一栋建筑已有部分领证的除外；

3、本细则施行之后，已经取得建设工程规划许可证的建设项目需要变更的，执行本细则；

对建设工程影响较大条文，新旧规定细则区别解读

Q1

室外地坪基准点计算

第六条：（原文）建设项目场地应按城市规划确定的控制标高做好竖向设计。建筑的室外地坪标高应与基地及周边现状地形及规划城市道路相衔接。除基地现状标高与道路高差较大需设置挡土墙的情况外，建筑的室外地坪标高应以相邻规划城市道路中心线控制标高为基准，最大高差不应大于0.3 米。如因场地或周边道路高差无法采用统一的室外地坪标高进行设计的，建筑室外地坪标高可分段设计。计算建筑高度和确定地下室、半地下室时，采用的室外地坪标高应从建筑各立面对应的室外地坪最低点取值。

解读：周边道路有多个标高时，室外基准标高取其加权值计算，(A+B+C+D)/4;

如周边道路高差较大，分段计算会增加场地内标高复杂性，可能会导致地库底板标高的分段设计（过渡方式主要为平坡式、台阶式、混合式）

Q2

住宅的山墙间距计算、建筑物后退城市道路红线的调整

第八条：（原文）住宅建筑的间距在满足日照要求的前提下，最小间距应符合下表要求：

第九条：（原文）住宅建筑物后退城市道路红线的最小距离应符合下表要求：

解读：新规定对应原山墙间距高层建筑高度放宽，后退城市道路控制的建筑高度增加，增加了总图中单体层数设计的可操作性；

Q3

绿化率计算的调整

第十条：（原文）新建建筑以及改建、扩建既有建筑的平屋面宜实施屋顶绿化。凡在二类高层及以下建筑屋面，绿化种植土层厚度大于0.6 米，种植面积大于200 平方米的屋顶绿化，可按屋顶绿化面积的30%折算计入绿地率，但总折算面积不应超过规定绿地率指标值的15%。

第十一条：（原文）采用生态方式建设，且由绿地围合、维护良好的景观水体可计入绿地率，但计入绿地率的水体面积不得超过绿地总面积的20%。

解读：明确和限定屋顶绿化可计入绿化率的范围，折算比例，及计入比例；明确水体计入绿化率的比例；

Q4

建筑面积计算的调整

第十二条：（原文）按房产测量规范计算的建筑面积和按本细则折算的建筑面积应按相关规定计入容积率指标。

解读：新规定明确规划核定面积按国家标准《GBT17986.1&2-2000房产测量规范》执行，不再按《GBT 50353-2013建筑工程建筑面积计算规范》执行，且根据规划要求后期面积报审均实行建设单位承诺制，规划部门不再审核，如竣工实测后超过规范允许误差，则会有相应处罚措施；

第十四条：（原文）地上建筑层高大于等于1.5 米，小于2.20 米的技术转换层（夹层避难层），按其水平投影面积的一半折算建筑面积。

解读：房产测绘对2.2米以下空间不计算建筑面积，新规定增加地上转换层1.5-2.2米空间（夹层、避难层）的计容面积要求；低于1.5米的计面积；

第十五条 ：（原文）地上建筑物内的各类管道空间、封闭空间（即使标注为“不利用空间”或“造型空间”等），均按其通过的自然层数折算建筑面积。

解读：《房产测量规范》未对地上一些封闭空间面积计算进行明确规定，新规定做了明确，图示范围的封闭空间均计算面积；

第十七条：（原文）套内使用面积超过150 平方米的住宅建筑的起居厅层高可适当提高，其中超层高起居厅面积不应超过该户套内使用面积的20%，且挑高部分不应超过7.2 米。不符合上述要求的住宅建筑起居厅挑高部分按自然层折算建筑面积。

解读：原细则未对户型挑空做规定，新规定明确套内使用面积＞150㎡（不含，建筑面积约在180-200㎡左右）才可挑空，且挑空限定在起居室（客厅）部位；

第十八条 ：（原文）住宅建筑阳台应与居住空间或厨房（餐厅）相通，其最大进深不应大于2.1 米。住宅建筑套内的阳台（包括标注为“平台、空中花园、入户花园、装饰性阳台”等），结构底板投影面积之和不应大于10 平方米或者每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内使用面积的比例不应大于15%，超过的，按全部阳台投影面积折算建筑面积。

解读：新规定阳台面积计算的两个限定条件满足其一即可，同时明确阳台设置位置，原储藏或衣帽间外设置阳台偷面积方案作古；

特别提醒：阳台面积计算不再有主体内外之分，仅以《房产测量范》是否封闭为准，封闭计全面积，不封闭计一半面积；

第十九条 ：（原文）住宅建筑中，阳台（平台）与阳台（顶盖或构架）之间的层高不大于7.2 米的，按自然层数折算阳台建筑面积。

非住宅建筑中，阳台（平台）与阳台（顶盖或构架）之间的层高不大于9 米的，按自然层数折算阳台建筑面积。

解读：新规定奇偶阳台计复式中挑空阳台将按自然层阳台计算面积；

第二十一条 ：（原文）住宅建筑的设备平台或者空调室外机搁板（花池）应根据产品定位，选择以下一种进行合理设计。。。。（详新规定细则）

解读：新规定要求住宅设备平台投影面积≤4㎡，此外只能设置一处（老规定未做限定）面积≤1.5㎡的分体式空调机位，超过的按全部空调机位计算面积；非住宅建筑设置设备平台的按全部面积计算；

第二十二条 ：（原文）设置下沉式天井或通风采光井以改善地下室、半地下室室内环境的居住建筑，当天井面积大于9 平方米/户或通风采光井最大净进深大于1.5 米时，天井或通风采光井的地面标高视同该建筑的室外地坪标高，该地下室、半地下室的建筑面积按第十六条的规定折算。

注：下沉式天井：L 型、U 型、口字型地下室、半地下室所围合的露天空间，至少有两个边长与主体建筑相连。通风采光井：沿地下室、半地下室外墙单侧设置，只有一个边长与主体建筑相连。

解读：新规定对于采光井、下沉式天井要求做限定；

第二十三条 ：（原文）建筑物底层架空部分的层高不小于4.5米，且至少有两面开敞、开敞面总长度不应小于该幢建筑周长的1/4，单块开敞面积不小于该幢建筑占地面积1/4，并用于公益活动。符合上述要求的建筑物架空层建筑面积不计入容积率，该建筑面积在经济技术统计表中单列。

不符合上述要求的建筑物架空层建筑面积计入容积率。

解读：新规定的开敞面及开敞面积要求，导致局部架空层及架空入口的做法难以实现，老规定只限定层高及无维护结构（开敞长度及面积未做限定）。

特别提醒：《房产测量规范》中架空层内的任何空间均不计面积，但规划计容面积中如在架空中层出现封闭的空间需计容。

Q5

类住宅建筑的限定调整

第二十五条 商业建筑、办公建筑、金融建筑等应按规划条件的内容进行方案设计和审查。商业建筑、办公建筑、金融建筑等（不包括旅馆、宿舍等具有居住功能的建筑）不得设计成单元式办公等“类住宅”建筑，应采用公共走廊式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间、管道井应集中设置。其中办公部分如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150 平方米，此类套间面积不应超过本层建筑面积的20%。

解读：新规定中明确的条件导致公寓（分隔面积较小的公寓式办公、公寓式住宅、公寓式酒店等类住宅性质的建筑）不允许做；

Q6

日照计算分析的调整

第二十九条：（原文）住宅建筑中，有自然采光的、使用面积不小于5 平方米的非基本功能空间，视同于居住空间（即使标注为“书房、琴房、多功能厅、家政空间、储藏空间”等）。

解读：新规定对于居室的认定严格，满足条件的功能房间均认定为居室，计入居室数量的统计，此条增加了日照分析通过的难度；

第三十条：（原文）3 个及以下居住空间的住宅建筑中，在进行日照分析时，应使主要朝向最大面宽的居住空间符合日照要求。

解读：新规定中日照计算分析是，3各及以下数量居室的最大面宽居室空间（一般为客厅）需满足日照要求（相当于指定房间通过）；4个及以上居室空间原则同老规定；

Q7

建筑外部构架造型的限定

第二十八条：（原文）除空调室外机搁板、阳台、首层无柱雨篷等之外，住宅建筑外围护结构之外不得设置进深大于0.6 米的各类建筑构件（如墙、梁、柱、板、花架、装饰性幕墙、构件等），建筑物外围护结构之外的各类建筑构件如相接设置，进深累加计算。

解读：房产测量规范对于突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱等不计算建筑面积，新规定明确了住宅外维护结构的外部不得设置进深大于0.6米的各类构件。如连续设置的，进深累加计算。同时建筑的外立面造型及屋顶造型或构架挑出宽度亦同此要求；

Q8

停车指标及地下室层高的调整

第三十一条：（原文）住宅建筑设置机械式停车设施时，其停车位数量按单层停车数量进行计算。住宅建筑地上停车采用多层停车库时，其停车位数量可按标准层进行计算。商业设施的非机动车停车场地应尽可能在地面进行设置，不应设置在负二层及以下。

解读：新规定中对于机械停车只认定为单层车位指标

第三十二条 鼓励地下空间利用居住建筑单层地下室层高不作限定。

解读：新规定中对主楼投影范围内地下室层高不做限制（老规定为4.2米）

Q9

旧规定有效性说明

第三十五条 本细则未明确的，按其他有关规定执行。

解读：新规定未将老规定做废除，新规定明确的（与老规定冲突的）以新规执行，未冲突的按原有规定执行；

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